Verkauf einer Ferienwohnung: steuerfrei bei Selbstnutzung

Wenn eine Wohnung oder ein Haus verkauft wird, stellt sich für viele Menschen die Frage, ob ein solches Geschäft der Einkommensteuer unterfällt. Neben der bekannten Zehnjahresfrist, die für die Steuerfreiheit eingehalten werden muss, kennt das Einkommensteuergesetz noch einen anderen Tatbestand, der die Steuerpflicht entfallen lässt. Der BFH hat jetzt klargestellt, wie dieser Tatbestand zu interpretieren ist – und ob er sich beispielsweise auch auf Ferienwohnungen bezieht.

Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften unterliegen nach § 22 Nr. 2 EStG der Einkommensteuerpflicht. Welche private Veräußerungsgeschäfte davon genau erfasst werden, erläutert § 23 EStG. Da gibt es zunächst einmal die Zehnjahresfrist: Liegen zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre, fallen Steuern an. Eine Ausnahme gilt für Immobilien, die in dieser Zeit entweder ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden Jahren, die der Veräußerung vorangingen, selbst bewohnt wurden.

Die zweite Alternative bezieht sich also auf eine Nutzung, die sich über insgesamt drei Kalenderjahre erstreckt („im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“, § 23 Absatz 1 Nr. 2 Satz 3 EStG). Das bedeutet aber nicht unbedingt, dass der Zeitraum von drei Jahren voll ausgeschöpft werden muss. Dies stellt der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 27. Juni 2017 klar (Az. IX R 37/16). Auch ein gut einjähriger Zeitraum kann dafür genügen, wenn sich dieser zum Beispiel – ohne Unterbrechungen – auf den Dezember 2017 bis zum Januar 2019 bezieht.

Auch wenn die Wohnung nur zeitweilig tatsächlich als Aufenthaltsort genutzt wird, genügt für die Steuerfreiheit eines Veräußerungsgeschäft, dass sie dem Steuerpflichtigen tatsächlich als Wohnung zur Verfügung steht. Es ist nicht erforderlich, dass die Wohnung als Hauptwohnung genutzt wird. Ebenfalls ist die gemeinsame Nutzung mit Freunden oder Familienangehörigen kein Ausschlussgrund, der ein Geschäft einkommensteuerpflichtig macht.

Der Grund für die Nutzung einer Wohnung hat nach Auffassung des BFH nichts mit der Steuerfreiheit nach § 23 EStG zu tun. Die Vorinstanz hatte dies noch anders gesehen: Der Zweck des Gesetzes sei es, der beruflichen Mobilität des Eigentümers nicht im Wege zu stehen (FG Köln, Urteil vom 18. Oktober 2016, 8 K 3825/11). Die Münchner Richter stellten dagegen klar, dass auch Zweit- und Ferienwohnungen von der Regelung des EStG erfasst werden. Entscheidend sei, dass die Nutzung auf Dauer angelegt sei, nicht aber, wie lange sich der Steuerpflichtige tatsächlich in der Wohnung aufhalte.

In der Steuerberatung für Immobilien in Berlin – oder auch auf Sylt, wie im vorliegenden Fall – spielen § 22 und § 23 EStG immer wieder eine große Rolle. Manchmal sind es kleine Einzelheiten, die den Ausschlag für Steuerfreiheit oder Steuerpflichtigkeit eines Veräußerungsgeschäfts geben. Steuerpflichtige sind deshalb gut beraten, vor dem Abschluss eines Immobliengeschäfts einen Steuerexperten zu befragen.

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