Risiko Schenkungsteuer beim Immobilienkauf

Als Steuerberater in Berlin Schöneberg berate ich häufig Mandanten, die ihre Immobilie an Verwandte oder Freunde verkaufen möchten. Offensichtliche „Freundschaftspreise“ machen dabei das Finanzamt besonders aufmerksam. Erweist sich der Verkauf als sogenannte gemischte Schenkung, wird Schenkungsteuer fällig.

Es sind insbesondere zwei Tatsachen, bei deren Vorliegen das Finanzamt genauer hinsieht: Die Vertragsparteien stehen sich ohnehin nahe – zum Beispiel sind sie verwandt oder leben in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft – und der Preis für die Immobilie oder das Grundstück liegt deutlich unter dessen Wert. Das Näheverhältnis zeigt sich oft auch daran, dass der Käufer den Veräußerer später beerbt. Auch Leibrenten und Pflegeleistungen spielen hier eine besondere Rolle.

So verhielt es sich zum Beispiel in dem vom Bundesfinanzhof am 5. Juli 2018 entschiedenen Fall (Az. II B 122/17). Ein 83-Jähriger hatte das Eigentum an seiner selbst bewohnten Immobilie an seinen Neffen übertragen. Als Gegenleistung wurde eine Rente von 300 Euro vereinbart. Der Neffe verpflichtete sich zusätzlich zu Pflege- und anderen Hilfeleistungen im täglichen Leben. An einem Teil des Hauses erhielt der Onkel ein Nießbrauchrecht. Ein halbes Jahr nach der Übertragung der Immobilie verstarb der Onkel.

Die zuständige Finanzbehörde veranschlagte den kapitalisierten Wert der Pflege- und Rentenleistungen auf fast 4.000 Euro pro Monat. Den Differenzbetrag stufte das Finanzamt als unentgeltliche Zuwendung ein. Hierbei ging das Finanzamt von der tatsächlichen Laufzeit der Leistung aus und nicht von der statistischen Lebenserwartung zum Zeitpunkt der Vereinbarung, die sich aus § 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 8 BewG ergibt (drei Jahre für 80- bis 85-Jährige), weil der Onkel im Sinne dieser Vorschrift vorzeitig verstarb.

Der Neffe ging gerichtlich gegen die Entscheidung der Finanzbehörde vor. Sein Argument: Eine unentgeltliche Zuwendung erfordere auch subjektiv einen Schenkungswillen. Der Erblasser habe aber gar nicht den Willen gehabt, das Haus zum Teil unentgeltlich zu übertragen. Dieser Auffassung folgten die Münchner Richter nicht. Denn bei einer erheblichen Wertabweichung zwischen Leistung und Gegenleistung sei es den Beteiligten in der Regel bewusst, dass die Zuwendung zumindest teilweise auch unentgeltlich erfolge. Ein solches Missverhältnis liege auf jeden Fall bei einer Differenz von 20 bis 25 Prozent vor.

Ich weise als Steuerberater für Immobilien in Berlin in diesen Fällen immer darauf hin, dass ein solches Geschäft von den Finanzämtern zum Teil als unentgeltlich eingestuft wird – mit den steuerlichen Konsequenzen einer Schenkungsteuer. Bei nicht verwandten Beteiligten steht dem Käufer lediglich ein Freibetrag von 20.000 Euro zu. Dieser wird bei einem besonders günstigen Kauf sehr schnell überschritten. Nur in puncto Grunderwerbsteuer kann der Beschenkte hier von der Regelung des § 3 Nr. 2 GrEStG profitieren – eine Steuer fällt insofern nicht an.

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