Liquidationswert oder gemeiner Wert bei geerbtem Grundstück?

Der gemeine Wert eines Grundstücks ist in § 9 des Bewertungsgesetzes (BewG) geregelt. Dieser Wert richtet sich nach dem Preis, der im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ zu erzielen ist – also unter marktüblichen Umständen. Nach der Rechtsprechung des BVerfG (Beschluss vom 7. November 2006, 1 BvL 10/02) richtet sich die Bewertung einer Immobilie im Schenkungs- und Steuerrecht in erster Linie an diesem Wert. Auch Pauschalisierungen und Typisierungen sind rechtens – allerdings nur dann, wenn das verfassungsrechtliche Übermaßverbot im Einzelfall dadurch nicht verletzt wird. Eine neue Entscheidung des BFH macht dies deutlich (Urteil vom 30. Januar 2019, II R 9/16).

Eine solche Pauschalisierung findet sich in § 166 des Bewertungsgesetzes (BewG). Landwirtschaftliches Grundvermögen wird hier mit dem Liquidationswert bemessen. Das Gesetz sieht ausdrücklich nicht vor, dass in Einzelfällen auch der gemeine Wert als Grundlage zum Beispiel für die Bemessung von Erbschaftsteuer dienen kann. In der Entscheidung ging es darum, dass das Finanzamt einen Liquidationswert von etwa 190.000 Euro angenommen hatte, während der steuerpflichtige Erbe des Grundstücks dieses ein halbes Jahr nach dem Tod des Erblassers für gut 120.000 Euro veräußern konnte – ein deutliches Indiz für einen geringeren gemeinen Wert.

Das Problem: Einerseits konnte der Erbe einen deutlich geringeren Verkaufspreis nachweisen (der zudem von einer mit ihm weder verwandten noch verschwägerten Person ausgehandelt wurde), andererseits sieht § 166 BewG den Nachweis eines geringeren gemeinen Werts nicht vor. Die Richter am Bundesfinanzhof stellten in dem Urteil jedoch klar, dass dieser Nachweis auch dann möglich ist, wenn sich hierzu im Gesetz keine Regelung findet. Die Möglichkeit dieses Nachweises sei in Einzelfällen verfassungsrechtlich geboten.

Im Einzelnen ergeben sich aus der Entscheidung drei Anforderungen, durch die aufgrund des verfassungsrechtlichen Übermaßverbots ausnahmsweise der Nachweis des gemeinen Werts zulässig sei:

  1. Es muss sich um einen zeitnahen Verkauf handeln (wie im Beispiel ein halbes Jahr nach dem Tod des Erblassers).
  2. Der Verkauf des Grundstücks muss im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erfolgt sein (nicht zwischen Verwandten, kein Notverkauf oder Ähnliches).
  3. Der Unterschied zum gemeinen Wert eines Grundstücks muss deutlich über das normale Maß hinausgehen.

Es zeigt sich einmal mehr, dass Recht nicht immer nur das ist, was schwarz auf weiß geschrieben steht. In vielen Fällen gilt eben nicht das Wort an sich, sondern der Sinn, der dahinter steht. Nur so können offensichtlich ungerechte Ergebnisse im Einzelfall vermieden werden. Als Steuerberater in Berlin Schöneberg kläre ich Sie über solche und ähnliche Chancen auf, unangemessen hohe Steuerzahlungen zu vermeiden – auch wenn diese auf den ersten oberflächlichen Blick rechtens sind. Es zahlt sich also aus, wenn Sie kompetente Steuerberatung für Immobilien in Berlin in Anspruch nehmen.

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