Immobilienverkauf und Spekulationssteuer

Schon seit vielen Jahren kennen die Immobilienpreise nur eine Richtung: Sie gehen steil nach oben. Wie lange dieser Trend noch anhält, ist unsicher. Da liegt es für viele Eigentümer von Immobilien nahe, von den hohen Preisen zu profitieren und ihre Immobilie zu verkaufen. Wer hier aber nicht aufpasst, muss den Fiskus in beträchtlicher Höhe an Verkaufserlösen beteiligen. Die sogenannte Spekulationssteuer kann Gewinne aus Immobilienverkäufen beträchtlich mindern.

Die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts hängt in erster Linie von der Höhe des Gewinns ab, aber auch von der Zeit, die seit dem Erwerb des Grundstücks oder der Eigentumswohnung verstrichen ist. Ein weiteres Kriterium ist die eigene Nutzung der Immobilie. Letzteres führt unter Umständen dazu, dass der Veräußerungsgewinn überhaupt nicht besteuert werden muss. Denn Sinn und Zweck der sogenannten Spekulationssteuer ist es, dass der Staat eine wirtschaftliche Tätigkeit besteuert. Die Veräußerung einer Immobilie wird in bestimmten Fällen nicht als von vornherein gewinnorientierte, also spekulative Tätigkeit eingestuft. Die Frage für den Gesetzgeber ist also: Wo beginnt der Immobilienhandel? Die Antwort auf diese Frage knüpft er an genau festgelegte Kriterien.

Hier ist zunächst die Zehn-Jahres-Frist wichtig. Diese ist in § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG festgelegt. Beträgt der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung zehn Jahre, fällt der Verkauf nicht unter ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des Einkommensteuerrechts. Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn der Verkäufer in den letzten zwei Kalenderjahren vor der Veräußerung die Immobilie selbst genutzt hat. Dafür kann unter Umständen sogar ein gut einjähriger Zeitraum ausreichen. So liegen bei einer Nutzung vom Dezember 2017 bis Januar 2019 drei Kalenderjahre auch nach der Rechtsprechung unzweifelhaft vor (vgl. das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 27. Juni 2017, Az. IX R 37/16).

Eine weitere Möglichkeit, um die sogenannte Spekulationssteuer zu vermeiden oder möglichst niedrig zu halten, ist eine genaue Berechnung des Verkaufsgewinns. Die Einkommensteuer setzt erst bei einem Gewinn ab 600 Euro ein. Von dieser Summe können aber auch Kosten für Anschaffung, Veräußerung oder eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank angerechnet werden. Auch Geld, das für Reparaturen und Modernisierungen bezahlt wurde, kann den Gewinn als „anschaffungsnaher Herstelleraufwand“ drücken.

Ein weiterer Tipp: Die Ratenzahlung des Kaufpreises kann sich ebenfalls steuermindernd auswirken. Bei intelligenter Berechnung der Raten lässt sich jedes Jahr der Freibetrag von 599,99 Euro nutzen.

Als Steuerberater für Berliner Immobilien-Besitzer kläre ich meine Mandanten umfassend über die steuerlichen Aspekte von Kauf, Verkauf und Vermietung von Immobilien auf. Es gibt viele intelligente Lösungen, um gerade beim Immobilienverkauf Steuern zu sparen. Wenden Sie sich deshalb unbedingt vor einem geplanten Verkauf oder Kauf einer Immobilie an mich als Ihren Steuerberater in Berlin Schöneberg.

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